从5.7万暴涨到6.9万！上海这里还有性价比吗？

宝山区，可能是上海置业最尴尬的区域。

一方面，宝山是货真价实的上海主城区，不但距离市中心很近，部分区域甚至就在中环内；

另一方面，由于长期的产业劣势，这里始终是洼地和睡城，在很多人眼中甚至不如五大新城。

相比同环线的浦东、闵行，宝山房价要低至少1-2万，是上海名副其实的价格洼地。

虽然有很多改善客户“逃离”宝山，但同时很多刚需买家，将宝山作为落户上海的第一站。

但如今，宝总发现，宝山正在逐渐失去其最吸引人的地方：性价比。

1、房价三连跳，凭什么？

1.宝山南大板块，在2023年实现了房价的三连跳。

2023年一批次土拍，保利发展拔得头筹，保利海上瑧悦联动价6.3万/㎡；

二批次土拍，中国金茂紧随其后入场，中环·金茂府联动价6.7万/㎡；             

四批次土拍，华润置地再度加码，中环置地中心·润府联动价6.9万/㎡。

宝山南大板块效果图

2022开盘的大华朗香公园映5.7万/㎡，南大板块一年涨了1.2万/㎡，涨幅高达20%。

2.作为宝山转型的桥头堡，南大板块面临历史级别机遇。

作为宝山乃至上海北区崛起的希望，南大智慧城这两年可谓是风头无两。         

在市级层面，《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，划定了南大智慧城为转型示范区，各种政策参照新城的标准。

宝山南大板块效果图

区级层面，宝山政府对于南大的极为重视，建成和在建的产业载体近100万方，双子塔楼实现交付。    

宝山南大双子塔

宝总最近去南大现场转了转，这里早已完成整理土地整理，目前作为一整块“大衣料子”，静候政府和开发商描绘宏伟蓝图。

3.在大环境面前，落地速度存在不确定性。

最近上海市场疯传着几个“小作文”，由于写字楼的大量空置，传言“不再审批新建商场、写字楼等商业类项目”；

与此同时，根据高力国际的权威数据，上海写字楼空置率突破20%，商业租金情况也不容乐观。

而如今南大板块双子星刚刚落成，在建的百万方商办，以及两个TOD的天量供应，是不是也会存在一定的变数？

宝山常年被诟病的产业问题，如今刚刚有所起色，又被蒙上了一层阴影。

不过由央企三巨头保利、金茂、华润组成的南大三兄弟，成色还是相当高。

02

南大三兄弟，都很难？

1.6.3万的保利·海上臻悦，高品质的极致性价比？

去年9月首开的保利·海上臻悦，目前是南大板块唯一在售新盘，也是保利悦字系上海首秀。

保利悦字系以中国美学为根基，在示范区可以看到其「意境东方，一园三堂，悦见青绿，松石守望」的产品骨相。

保利·海上瑧悦以上海张园为蓝本，重构张园前庭后院的规制，社区入口退让红线，与街道相融合，大门也是恢弘大气。    

效果图         

宝总参观了保利·海上瑧悦的样板间，户型配置也很合理，尤其是大户型的通透性很强。

保利的精装也很硬核。日立、东芝、三菱重工的中央空调和地暖，方太高端系列的厨具+唯宝的台盆+马桶，高仪的花洒五金件等…

样板间实景         

保利·海上臻悦的产品确实不错，而且是南大三兄弟中最便宜的，还占据了首发优势，除了墓地之外几乎没有短板。

保利海上臻悦，宝总实拍

但无奈碰上了大行情的下行，销售成绩只能说还凑活，保利发展显然灵活性很强，和链家的深度合作也贡献了不少业绩。

保利·海上臻悦的抢先入市，将压力完全传递给了金茂和华润。

2． 6.7万的中环金茂府，宝山本地改善的天花板？

有了大宁金茂府的珠玉在前，几乎没人会质疑金茂府的产品。

宝山第一次邂逅金茂府，金茂也没有了“景泰府”的欲抱琵琶半遮面，直接放出大招：上海第一座金茂府3.0。

目前示范区暂未开放，按照公示情况看，产品会相当惊艳。

不但有金茂府必备的会所、泳池、住宅科技，而且金茂府3.0会有全面的美学升级。

   中环金茂府过程稿 

6.7万的价格买金茂府品质，对追求品质的改善客户确实很有吸引力。

但中环金茂府也面临着不小挑战，一方面是总价到达700万以上后，很多宝山客户会分流到其他区域。

另一方面，宝总现场走访了项目现场，相比保利和华润所在的丰翔路片区，这里暂时还没有地铁，城市界面需要更多时间成熟。

中环金茂府，宝总实拍

宝山本地的改善客户，能撑得起6.7万的金茂府吗？

3.华润中環置地中心·润府，TOD大盘的崛起？

华润是南大三兄弟最后的入局者，带来的一座40万方的TOD，涵盖购物中心、甲级办公和住宅。    

目前项目还披着一层神秘面纱，但结合看华润近两年的布局，其亮剑上海的锋芒已经遮不住了。

华润中环置地中心效果图

2023年华润正式回归上海，斥资200亿拿地。润璟系三子齐发，主打精工品质。

相比保利和金茂，华润拥有更强的商业能力，万象系在上海足够有影响力。

目前华润示范区暂未开放，按目前披露的信息，华润的产品不输金茂。

 华润中环置地中心，宝总实拍        

    

现在围绕项目最大的困扰是，TOD商业到底是万象城、万象汇、还是万象天地？

万象城自然是本地政府最期待的，但显然重奢品牌不会来，如果是万象汇或天地，很多人也担心是不是预期过高了？

现在看南大三兄弟，无论是首发的保利·海上臻悦，后发的中环金茂府、华润中環置地中心，都可能是宝山史上最高品质的集体亮相。

没有人会质疑这三家大央企的实力，大家质疑的从来是性价比问题。从5.7万涨到6.9万后，宝山还有性价比吗？

03

自住很香，投资绕行

1.宝山，伤透了太多人的心。

宝山风光的时候，风头压过闵行甚至浦东。

但斗转星移，曾经的老大哥没有跟上新时代的节奏，现在宝山的人均GDP仅高于崇明。

曾经钢铁行业起家的宝山，现在已经和五大新城，甚至金山经常放在一起比较。

宝总有很多居住在宝山的朋友，都觉得这里性价比高，去市区也很方便。

但对于很多投资客来说，宝山可以说是一个黑洞，二手房行情就可以看出。

2.二手房，新房的“照妖镜”。

宝山的区位不错，但由于种种历史原因，宝山大部分板块，涨幅远远跑输大盘。

光看数据意义不大，不如以保利·海上臻悦隔壁的保利熙悦为例，看看二手房是如何拖垮新房的。

2017年入市的保利熙悦，当时的开盘均价是5.1万，最近的三套成交价是5.6-6.2万。

考虑到贷款和交易成本，这价格几乎是没什么盈利了，对投资客来说甚至可能亏损。

保利熙悦的品质可不低，人车分流+全小区风雨连廊，已经秒杀宝山绝大部分新房。

5.6万的二手房卖不掉，隔壁马上6.9万的新房还敢投资吗？这就是困扰宝山新房最大的问题。

3.自住合理，投资绕行。

声势浩大的南大新三兄弟，既不缺庞大的蓝图愿景，也不缺品质住宅的溢价理由，更不缺铺天盖地的宣传。

对居住和生活在这里的土著，南大的变化是肉眼可见的，三兄弟的品质也都很不错。    

对工作在北上海的外溢来说，南大外环内性价比不错的选择，也是选择不多的落脚点。

但是对那些投资客户，或期待过几年完成置换的家庭，宝总真心建议需要再仔细斟酌下。

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